Exemple pour la vente du logement libre de toute occupation
Le propriétaire qui souhaite céder son bien immobilier peut choisir de le vendre libre de toute occupation et ne pas renouveler le bail de son locataire. Mais dans ce cas, lorsqu'il s'agit d'une location vide, le congé vaut offre de vente au locataire qui disposera d'un droit de préemption de deux mois pour acheter le logement au prix attendu par le vendeur (sous conditions) ou renoncer à son droit de préemption pour l'achat du logement.
En plus des conditions de forme habituelle, le courrier de congé devra préciser le prix, les conditions de vente et les caractéristiques du logement loué et de ses éventuelles annexes, ainsi que les 5 premiers alinéas de l'Artiche 15-II de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sans oublier d'y joindre là aussi la notice d'information légale. Ci-après un modèle de lettre pour résilier le bail afin de vendre le logement libre de locataires.
Note : Le propriétaire peut également choisir de vendre son logement à un acquéreur avec le bail en cours. Dans ce cas, il n'a pas à informer le locataire de la vente du bien et ce dernier ne bénéficie pas d'un droit de préemption (sauf première division de l'immeuble).
Objet : Notification de congé du bail pour vente du logement - LRAR
Monsieur,
En date du [date], nous avons conclu un bail à usage d'habitation principale d'une durée de trois ans, tacitement renouvelable, portant sur la location de mon appartement situé à [adresse]. Le contrat arrivant prochainement à échéance le [date], je vous informe que je vous en donne congé afin de procéder à sa mise en vente libre de toute occupation.
En qualité de locataire, vous disposez d'un droit de préemption qui vous confère une priorité d'achat pendant deux mois à compter de la réception du présent courrier, et ce, par application de l'Article 15 II de la Loi du 6 juillet 1989 dont vous trouverez un extrait des 5 premiers alinéas en annexe du présent courrier.
Le logement en vente comprend [préciser clairement : nombre de pièces, superficie, étage, dépendances éventuelles] ainsi qu'une place de parking située en sous-sol, proposé au prix net vendeur de [prix en euros].
Sans réponse de votre part d'ici le [date limite pour répondre], votre silence vaudra renonciation à ce droit. Dans ce cas, conformément au délai légal de préavis de six mois, je vous demanderai de quitter les lieux au plus tard le [date limite pour quitter le logement]. Vous restez libre, si vous le souhaitez, de libérer le logement avant ce terme, auquel cas vous ne serez redevable du loyer et des charges que pour la durée effective de votre occupation.
Vous trouverez ci-joint une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Restant à votre écoute pour toute précision complémentaire, veuillez croire, Monsieur, en ma considération la plus parfaite.
Exemple pour y loger un proche parent ou habiter dans le logement
Le propriétaire du bien peut donner congé du bail afin de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche parent en tant que résidence principale. Lorsque la reprise concerne un parent, le bailleur devra justifier dans son courrier de l'identité et du lien existant entre lui et le futur locataire, ainsi que du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le proche peut être l'époux ou le partenaire pacsé du propriétaire, son concubin (depuis au moins un an à la date du congé), mais aussi ses ascendants et ses descendants ainsi que l'époux, le concubin ou le partenaire pacsé de ces derniers.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé (uniquement pour les logements vides). Ci-après un modèle de lettre pour un bailleur qui souhaite résilier le bail à des fins personnelles.
Objet : Notification de congé du bail pour reprise du logement- LRAR
Madame, Monsieur,
En date du [date], nous avons conclu un bail à usage d'habitation portant sur la location de mon appartement situé à [adresse] dont le terme arrivera à échéance le [date].
Je vous informe qu'à compter du [date], je vous donnerai congé de ce logement. En effet, en vertu de l'article 15-I de la Loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de ne pas renouveler le bail afin d'y loger un membre de ma famille à l'issue d'un préavis de six mois.
Mon petit-fils [Nom Prénom], demeurant actuellement à [adresse] qui a terminé ses études vient d'être embauché par l'entreprise [Nom] et il ne dispose pas de logement dans la région. Il est prévu qu'il prenne possession des lieux le [date].
[ou]
Je vous informe qu'à compter du [date], je vous donnerai congé de ce logement. En effet, en vertu de l'article 15-I de la Loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de mettre fin à notre bail en vue de l'habiter moi-même à titre de résidence principale à l'issue d'un préavis de six mois auquel je suis tenu.
Je vous propose de nous rencontrer le [date] pour effectuer l'état des lieux de sortie contradictoire. Si toutefois vous décidiez de quitter le logement avant cette date, vous ne serez tenu de payer le loyer et les charges que pour la seule durée effective de votre occupation.
Vous trouverez ci-joint une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Restant disponible pour tout complément d'information, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à mon entière considération.
Exemple pour un motif sérieux (loyers impayés, troubles de voisinage)
La jurisprudence reconnait également le droit au propriétaire de ne pas reconduire le bail lors de son échéance s'il peut justifier d'un motif légitime et sérieux lorsqu'il est la conséquence d'un manquement du locataire à ses obligations. Le plus souvent, il s'agit de nombreux loyers impayés ou d'importants retards répétés, d'une violation du règlement de copropriété, de troubles du voisinage du locataire, d'une sous-location non autorisée, de la non-occupation du logement comme résidence principale, de la transformation du logement sans autorisation ou encore de la détention illégale d'animaux dangereux par exemple.
Le courrier du congé du bail devra obligatoirement faire figurer le motif retenu pour le non-renouvellement du bail comme sur notre modèle de lettre suivant. En cas de contestation par le locataire, c'est le tribunal judiciaire (ou de proximité) qui jugera de la pertinence du motif.
Objet : Notification de congé du bail pour motif légitime et sérieux - LRAR
Madame,
Par la présente, je vous informe de ma volonté de ne pas renouveler le bail à usage d'habitation qui nous lie depuis le [date] concernant la location d'un appartement / d'une maison au [adresse complète].
Cette décision intervient suite à plusieurs manquements sérieux et récurrents à vos obligations contractuelles, notamment :
- Paiement en retard du loyer pour les mois de [mois]
- Non-paiement du loyer pour les mois de [mois]
- Non-respect du règlement de copropriété
Je considère que ces manquements à vos obligations contractuelles constituent un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler notre contrat de location. A ce titre, je vous demande de bien vouloir quitter les lieux pour le [date], soit après un préavis de 6 mois.
Je vous propose de nous rencontrer le [date] pour effectuer l'état des lieux de sortie contradictoire. Si toutefois vous décidiez de quitter le logement avant cette date, vous ne serez tenu de payer le loyer et les charges que pour la seule durée effective de votre occupation.
Dans cette attente, je vous prie d'agréer, Madame, à mes salutations distinguées.
Pièces jointes : lettre d'avertissement du [date], mise en demeure de payer du [date], courrier de plainte du syndicat des copropriétaires du [date]
Exemple pour résilier le bail d'une colocation (clause résolutoire)
Dans un contrat de location vide ou meublée, la clause résolutoire permet de mettre fin au bail avant son échéance en cas de manquements graves ou de négligences du locataire vis-à-vis de ses obligations contractuelles. Elle peut prévoir d'être mise en œuvre pour le non-paiement des loyers, le défaut d'assurance du locataire, l'absence du versement du dépôt de garantie ou encore du non-respect de l'obligation d'usage paisible des lieux (nuisances, troubles du voisinage, etc).
Mais attention, certaines clauses sont interdites et certains motifs devront avoir "force de la chose jugée" et respecter un délai variable selon le motif permettant au locataire de régulariser la situation ! Ci-dessous, un modèle de lettre pour résilier le bail d'une colocation grâce à la clause résolutoire du contrat.
Objet : Notification du congé du bail de colocation- LRAR
Monsieur,
En date du [date], nous avions conclu un contrat de colocation pour le bien situé au [adresse complète] dont je suis le propriétaire.
Par cette lettre, je vous notifie ma volonté de ne pas renouveler ce contrat conformément à la clause prévue à cet effet et aux dispositions de l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989. Cette décision intervient [préciser : afin d’y loger un proche, pour la vente de mon bien ou autre motif légitime].
Votre départ devra être effectif au plus tard le [date limite], soit après un préavis de trois mois conformément à la législation applicable aux locations meublées. Si toutefois vous décidiez de quitter les lieux avant cette échéance, je vous rappelle que vous ne serez redevable du loyer et des charges que pour la durée effective d'occupation.
En vous remerciant de votre compréhension, je vous prie d'agréer, Monsieur, mes salutations distinguées.
Comment mettre fin au contrat de location quand on est propriétaire ?
Tant est que les conditions de fond soient scrupuleusement respectées et les documents annexes fournis, mettre fin au bail du locataire doit aussi être valablement délivré au(x) destinataire(s). Le congé ne peut être donné que par lettre recommandée avec A/R ou remise en main propre contre signature ou par un acte d'huissier. Il doit également être délivré à chaque titulaire du bail et si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé de son mariage, il doit tout de même adresser son courrier aux deux époux. Ce sera également le cas pour les partenaires pacsés qui ont fait une demande conjointe d'être titulaire du bail. Dans le cadre d'une colocation, chaque cotitulaire doit être notifié, au risque de voir le bail se poursuivre pour les autres cotitulaires.
Comment résilier le bail après le décès du propriétaire ?
Normalement, lorsque le propriétaire d'un logement loué à titre de résidence principale décède, le bail en cours se poursuit dans les conditions avec les héritiers, sans démarche particulière, son décès n'entraine pas la résolution du contrat de location (Article 1742 du Code civil). Toutefois, les héritiers ou les légataires universels devenant les nouveaux propriétaires bailleurs du logement, ils auront la possibilité de donner congé du bail ou de ne pas le renouveler dans les mêmes conditions de préavis, de motifs et de formes évoqués ci-dessus.
Le conseil de l'expert : certains locataires bénéficient d'une protection contre la résiliation de leur bail, s'ils sont âgés de plus de 65 ans et si leurs ressources sont inférieures aux plafonds fixés par décret ou s'ils ont à charge une personne remplissant ces conditions. Il est fortement recommandé de faire assister par un professionnel dans ce type de démarche, car donner congé du bail de manière illégale peut être sanctionné d'une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 euros.