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La rupture du bail par le propriétaire
Le propriétaire qui a mis son bien en location pour un usage d'habitation a conclu un bail tacitement renouvelable d'une durée de trois ans lorsqu'il s'agit d'une location vide et d'un an lorsqu'il s'agit d'une location meublée.
Dans le cadre d'une résidence principale et contrairement au locataire qui peut donner congé du bail à tout moment, le propriétaire ne peut le faire qu'à l'expiration du contrat de location et seulement pour les situations prévues par la loi et en respectant un préavis de 6 mois (3 mois pour un meublé). Dans les faits, la résiliation du bail par le propriétaire du logement est en réalité un non-renouvellement du bail lors de son échéance.
La notion de résidence principale est caractérisée dès lors que la personne y réside habituellement avec sa famille et où se situe ses centres d'intérêts personnels, professionnels et matériels. Lorsqu'il ne s'agit pas d'une résidence principale, seules les clauses du contrat tiennent lieu d'obligation pour les parties et des modalités plus souples peuvent donc s'appliquer.
Certains locataires bénéficient d'une protection contre la résiliation de leur bail, s'ils sont âgés de plus de 65 ans et si leurs ressources sont inférieures aux plafonds fixés par décret ou s'ils ont à charge une personne remplissant ces conditions. Il est fortement recommandé de faire assister par un professionnel dans ce type de démarche, car donner congé du bail de manière illégale peut être sanctionné d'une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 euros.
La reprise personnelle du logement
Le propriétaire du bien peut donner congé du bail afin de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche parent en tant que résidence principale.
Lorsque la reprise concerne un parent, le bailleur devra justifier dans son courrier de l'identité et du lien existant entre lui et le futur locataire, ainsi que du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le proche peut être l'époux ou le partenaire pacsé du propriétaire, son concubin (depuis au moins un an à la date du congé), mais aussi ses ascendants et ses descendants ainsi que l'époux, le concubin ou le partenaire pacsé de ces derniers.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé (uniquement pour les logements vides).
La vente du logement
Le propriétaire qui souhaite céder son bien immobilier peut choisir de le vendre libre de toute occupation et ne pas renouveler le bail de son locataire. Mais dans ce cas, lorsqu'il s'agit d'une location vide, le congé vaut offre de vente au locataire qui disposera d'un droit de préemption de deux mois pour acheter le logement au prix attendu par le vendeur (sous conditions) ou renoncer à son droit de préemption pour l'achat du logement.
En plus des conditions de forme habituelle, le courrier de congé devra préciser le prix , les conditions de vente et les caractéristiques du logement loué et de ses éventuelles annexes, ainsi que les 5 premiers alinéas de l'Artiche 15-II de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sans oublier d'y joindre là aussi la notice d'information légale.
Note : Le propriétaire peut également choisir de vendre son logement à un acquéreur avec le bail en cours. Dans ce cas, il n'a pas a informer le locataire de la vente du bien et ce dernier ne bénéficie pas d'un droit de préemption (sauf première division de l'immeuble).
Pour un motif légitime et sérieux
La jurisprudence reconnait également le droit au propriétaire de ne pas reconduire le bail lors de son échéance s'il peut justifier d'un motif légitime et sérieux lorsqu'il est la conséquence d'un manquement du locataire à ses obligations.
Le plus souvent, il s'agit de nombreux loyers impayés ou d'importants retards répétés, d'une violation du règlement de copropriété, de troubles du voisinage, d'une sous-location non autorisée, de la non-occupation du logement comme résidence principale, de la transformation du logement sans autorisation ou encore de la détention illégale d'animaux dangereux par exemple.
Le courrier du congé devra obligatoirement faire figurer le motif retenu pour le non-renouvellement du bail et en cas de contestation par le locataire, c'est le tribunal judiciaire (ou de proximité) qui jugera de la pertinence du motif.
La clause résolutoire
Dans un contrat de location vide ou meublée, la clause résolutoire permet de mettre fin au bail avant son échéance en cas de manquements graves ou de négligences du locataire vis-à-vis de ses obligations contractuelles.
Elle peut prévoir d'être mise en œuvre pour le non-paiement des loyers, le défaut d'assurance du locataire, l'absence du versement du dépôt de garantie ou encore du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux (nuisances, troubles du voisinage, etc). Mais attention, certaines clauses sont interdites et certains motifs devront avoir "force de la chose jugée" et respecter un délai variable selon le motif permettant au locataire de régulariser la situation !
Comment mettre fin au contrat de location ?
Tant est que les conditions de fond soient scrupuleusement respectées et les documents annexes fournis, mettre fin au bail du locataire doit aussi être valablement délivré au(x) destinataire(s). Le congé ne peut être donné que par lettre recommandée avec A/R ou remise en main propre contre signature ou par un acte d'huissier.
Il doit également être délivré à chaque titulaire du bail et si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé de son mariage, il doit tout de même adresser son courrier aux deux époux. Ce sera également le cas pour les partenaires pacsés qui ont fait une demande conjointe d'être titulaire du bail. Dans le cadre d'une colocation, chaque cotitulaire doit être notifié, au risque de voir le bail se poursuivre pour les autres cotitulaires.
Pour vous aider à résilier le bail de votre locataire, nous vous proposons plusieurs modèles de lettre selon différents motifs que vous devrez adapter à votre situation. En cas de doute, n'hésitez à fait appel à un professionnel de la gestion locative.
Ces courriers peuvent aussi vous être utiles :
- Entamer une procédure d'expulsion du locataire
- Demander au locataire le droit de visiter le logement
- Avertir son locataire après une plainte des voisins
- Demander au locataire la remise en état des lieux
- Exemple pour résilier un contrat de colocation par l'un des colocataires
- Révoquer le mandat de gestion avec l'agence immobilière
Courriers à l'initiative du bailleur pour résilier le contrat de location
Objet : Congé du bail - LRAR
Exemple pour la vente du logement libre de toute occupation
Monsieur,
En date du [date], nous avons conclu un bail à usage d'habitation principale d'une durée de trois ans tacitement renouvelable portant sur la location de mon appartement situé à [adresse].
Le contrat arrivant à échéance le [date], je vous informe que je vous en donne congé afin de procéder à sa mise vente libre de toute occupation.
En qualité de locataire, vous disposez d'une priorité d'achat pendant deux mois à compter de la réception du présent courrier, et ce, par application de l'Article 15 II de la Loi du 6 juillet 1989 dont vous trouverez un extrait des 5 premiers alinéas en annexe du présent courrier.
Je vends mon bien qui se compose [description du bien : nombre et type de pièces, étage, dépendance, etc] et d'une place de parking au sol-sol au prix net vendeur de [montant] euros.
A défaut de réponse de votre part avant le [date] au soir, je considèrerai votre silence comme un refus et vous demanderai de quitter les lieux au plus tard le [date], soit après un préavis de 6 mois auquel je suis tenu. Si vous décidez de quitter le logement avant cette date, vous ne serez tenu de payer le loyer et les charges que pour la seule durée effective de votre occupation.
Vous trouverez ci-joint une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Dans l'attente de votre réponse, veuillez croire, Monsieur, en ma considération la plus parfaite.
Exemple pour y loger un proche parent ou habiter dans le logement
Madame, Monsieur,
En date du [date], nous avons conclu un bail à usage d'habitation portant sur la location de mon appartement situé à [adresse] dont le terme arrivera à échéance le [date].
Je vous informe qu'à compter du [date], je vous donnerai congé de ce logement. En effet, en vertu de l'article 15-I de la Loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de ne pas renouveler le bail afin d'y loger un membre de ma famille à l'issue d'un préavis de six mois.
Mon petit-fils [Nom Prénom], demeurant actuellement à [adresse] qui a terminé ses études vient d'être embauché par l'entreprise [Nom] et il ne dispose pas de logement dans la région. Il est prévu qu'il prenne possession des lieux le [date].
[ou]
Je vous informe qu'à compter du [date], je vous donnerai congé de ce logement. En effet, en vertu de l'article 15-I de la Loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de mettre fin à notre bail en vue de l'habiter moi-même à titre de résidence principale à l'issue d'un préavis de six mois auquel je suis tenu.
Je vous propose de nous rencontrer le [date] pour effectuer l'état des lieux de sortie contradictoire. Si toutefois vous décidiez de quitter le logement avant cette date, vous ne serez tenu de payer le loyer et les charges que pour la seule durée effective de votre occupation.
Vous trouverez ci-joint une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Restant disponible pour tout complément d'information, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à mon entière considération.
Exemple pour un motif sérieux (loyers impayés, troubles de voisinage)
Madame,
Par la présente, je vous informe de ma volonté de ne pas renouveler le bail à usage d'habitation qui nous lie depuis le [date] concernant la location d'un appartement / d'une maison au [adresse complète].
En effet, malgré plusieurs rappels à l'ordre, vous n'avez pas respecté les termes de notre accord à savoir :
- Paiement en retard du loyer pour les mois de [mois]
- Non-paiement du loyer pour les mois de [mois]
- Non-respect du règlement de copropriété
Je considère que ces manquements à vos obligations contractuelles constituent un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler notre contrat de location. A ce titre, je vous demande de bien vouloir quitter les lieux pour le [date], soit après un préavis un préavis de 6 mois.
Je vous propose de nous rencontrer le [date] pour effectuer l'état des lieux de sortie contradictoire. Si toutefois vous décidiez de quitter le logement avant cette date, vous ne serez tenu de payer le loyer et les charges que pour la seule durée effective de votre occupation.
Dans cette attente, je vous prie d'agréer, Madame, à mes salutations distinguées.
Pièces jointes : lettre d'avertissement du [date], mise en demeure de payer du [date], courrier de plainte du syndicat des copropriétaires du [date]
Exemple pour résilier le bail d'une colocation
Monsieur,
En date du [date], nous avions conclu un contrat de colocation pour le bien situé au [adresse complète] dont je suis le propriétaire.
Par la présente je vous informe de ma volonté de mettre fin au bail qui nous lie lors de sa prochaine échéance.
[ou]
Par la présente je vous informe de ma volonté de mettre fin au bail qui nous lie afin que je puisse y loger un proche [ou un autre motif légitime] comme me l'y autorise l'Article 15 de Loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989.
Votre départ devra être effectif au plus tard le [date], soit après un préavis de 3 mois conformément à la législation sur les locations meublées.
Si vous décidez de quitter le logement avant cette date, vous ne serez tenu de payer le loyer et les charges que pour la seule durée effective de votre occupation.
En vous remerciant de votre compréhension, je vous prie d'agréer, Monsieur, mes salutations distinguées.
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- Modèle de CV Objectifs à télécharger
Passionné d'Internet et après une expérience dans les ressources humaines, Gaël THIRION a créé en 2006 le site Lettres-Gratuites.com. Il propose en collaboration avec des écrivains publics et différents professionnels des modèles de lettres, des CV, des discours types et des documents prêts à l'emploi, mais aussi des conseils de rédaction et des informations pratiques.
