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La sous-location consiste à mettre à disposition tout ou partie d'un appartement ou d'une maison déjà loué au profit d'une tierce personne qui ne figure pas dans le bail de location moyennant le versement d'un loyer (le plus souvent pour compenser une longue absence du locataire ou pour réduire le coût du loyer).
Mais cette pratique est très règlementée lorsqu'elle n'est pas tout simplement interdite. Par exemple, le locataire d'un logement social ne peut pas sous-louer la totalité de son logement au risque de voir son bail résilier par l'organisme HLM et de payer une amende pouvant aller jusqu'à 9 000 euros. Seule la sous-location partielle dans le cadre d'un contrat d'accueil familial est autorisée et seulement après en avoir informé le bailleur social.
Dans le secteur privé, la sous-location d'un logement vide et la sous-location d'un logement meublé dont le bail a été conclu après le 24 mars 2014 nécessitent obligatoirement l'accord écrit du propriétaire. Note : des dispositions différentes sont prévues pour les logements subventionnés par l'Anah et ceux relevant de la loi de 1948 (qui ne seront pas abordées dans cet article).
Même si le propriétaire est d'accord sur le principe d'une sous-location, le locataire ne peut pas sous-louer le logement à un prix au m² de surface habitable supérieur à celui qui est prévu dans son bail, ni en dépasser la durée (Article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
D'ailleurs pour en attester auprès du sous-locataire, il devra lui transmettre une copie du bail en cours et de la lettre d'autorisation du bailleur. Et si le bail du locataire devait prendre fin, le sous-locataire n'aurait aucun droit vis-à-vis du propriétaire, ni la possibilité de faire valoir un quelconque droit d'occupation du logement.
Le fait de sous-louer le logement sans l'autorisation du propriétaire est une faute grave qui peut entrainer immédiatement la résiliation du bail si une clause résolutoire en prévoit la possibilité ou à défaut après une décision de justice.
Le locataire pourrait même être condamné à reverser au propriétaire le montant des loyers perçus illégalement, voire à payer en plus des dommages et intérêts en cas de préjudice subi.
L'autorisation du propriétaire devant être rapportée au sous-locataire, il est donc indispensable de répondre à la demande de sous-location du locataire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. A l'inverse le refus ne nécessite aucune forme particulière puisqu'il sera toujours présumé, mais afin d'éviter toute contestation un écrit reste fortement recommandée.
Pour vous être utiles, nous vous suggérons ci-dessous un modèle de lettre pour accepter une demande de sous-location et un autre exemple pour informer le locataire de son refus de sous-louer le logement que vous pourrez facilement adapter.
Objet : Votre demande de sous-location - LRAR
Monsieur,
J'accuse réception de votre lettre recommandée du [date] où vous me demandez mon accord pour vous permettre de sous-louer l'appartement que vous occupez au [adresse] et dont je suis le propriétaire.
Par la présente, je vous informe que j'autorise cette sous-location à titre exceptionnel et uniquement au profit de Madame / Monsieur [Nom Prénom] pour la période du [date] au [date].
Cette dérogation maintient vos obligations concernant le paiement du loyer, des charges annexes ainsi qu'au regard des clauses du bail que nous avons conclu le [date], et ce, jusqu'au congé de ce dernier et ne confère à Madame / Monsieur [Nom Prénom]. En outre vous répondrez personnellement des éventuelles dégradations commises par le sous-locataire.
Je vous rappelle aussi que l'Article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que "le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal" et "en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation".
Aussi, vous êtes tenu de transmettre le présent courrier à Madame / Monsieur [Nom Prénom], ainsi qu'une copie du bail en cours.
Je vous prie d'agréer, Monsieur, à mes salutations distinguées.
Madame,
J'ai bien reçu votre courrier me demandant mon autorisation pour sous-louer le logement que je vous loue au [adresse] au profit de [Titre Nom Prénom] à compter du [date] pour une durée de [nombre] mois.
Par la présente, je vous informe que je ne donne pas une suite favorable à votre demande. Comme le précise l'Article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sans mon accord exprès vous n'avez pas le droit de consentir à une sous-location.
Tout manquement à cette obligation fera l'objet d'un recours auprès du tribunal judiciaire de [Ville].
Je vous remercie de bien vouloir en prendre note.
En comptant sur votre compréhension, je vous prie d'agréer, Madame, à mes salutations distinguées.
