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Lorsqu'un propriétaire découvre qu'une ou plusieurs personnes squattent son logement, il prend conscience qu'une longue procédure et beaucoup de soucis l'attendent. En effet, il est peu probable que les squatteurs quittent les lieux à l'amiable.
Bien que la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location doive faire l'objet d'un bail écrit et signé entre le propriétaire et son locataire, la jurisprudence reconnait la validité d'un bail verbal, s'il existe des preuves du paiement d'un loyer et d'une jouissance normale des lieux.
Ainsi, l'absence de bail écrit n'est pas systématiquement considérée comme une occupation illégale des lieux, ce qui empêche toute procédure d'expulsion immédiate si ces conditions sont réunies. Mais si les occupants du logement n'ont pas conclu de contrat de location ni obtenu l'autorisation du propriétaire d'y habiter, ils seront assimilés à des squatteurs pouvant faire l'objet d'une procédure d'expulsion.
La procédure d'expulsion d'un squatteur n'est pas la même selon qu'il s'agisse du domicile principal du propriétaire ou d'un logement secondaire. Pour la première situation, la Loi n° 2015-714 du 24 juin 2015 tendant à préciser l'infraction de violation de domicile prévoit la possibilité pour les victimes d'un squat de demander l’expulsion des occupants pendant un délai de flagrance, et ce, en dehors de toute décision d’expulsion judiciaire.
Pour cela, il faudra déposer une plainte pour violation de domicile et justifier qu'il s'agit bien de sa résidence principale. La plainte devra être accompagnée de témoignages de voisins, de constat d'huissier ou de tout commencement de preuve attestant de la situation.
Faire expulser des locataires sans bail d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif nécessitera obligatoirement une décision de justice (Article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Pour saisir le juge du tribunal judiciaire, il faudra là aussi apporter les preuves de l'occupation irrégulière des lieux, mais aussi justifier de la propriété du bien et obtenir l'identité d'au moins un des occupants du logement et faire procéder à un constat d'huissier. En cas d'impossibilité d'obtenir l'identité des squatteurs, il faudra alors se tourner vers une procédure par requête afin d'obtenir une ordonnance d'expulsion, ce qui nécessitera d'être représenté par un avocat.
La trêve hivernale est un dispositif légal qui permet de suspendre les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante. Cependant, les squatteurs occupant une résidence principale ne sont pas concernés par la trêve hivernale. Le juge statuant sur l'expulsion des occupants sans bail d'une résidence secondaire peut également décider de supprimer la trêve hivernale ou d'en réduire la durée.
L'expulsion d'un occupant sans bail d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire ne pourra se faire qu'auprès du juge du tribunal judiciaire territorialement compétent où se situe le logement. Lors de cette procédure, il sera possible de faire condamner la partie adverse au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux.
Pour vous aider dans cette démarche, nous vous suggérons à titre d'information ce modèle de lettre pour obtenir un jugement d'expulsion. Toutefois, le recours à un avocat est indispensable pour s'assurer de ses droits et s'assurer du respect de la procédure (il s'agit ici d'un simple résumé).
Note : Seul un huissier de justice pourra signifier un "commandement d'avoir à libérer les locaux" et procéder le cas échéant et sous conditions à une expulsion avec l'aide des autorités.
Objet : Demande d'expulsion d'un occupant sans bail
Monsieur le Juge,
Je vous informe par la présente que ma résidence secondaire située à [adresse] est actuellement occupée par des individus entrés par effraction.
N'ayant pas consenti à un contrat de location ni donné mon accord à ces personnes pour habiter ma maison, je n'ai d'autres choix que vous demander d'ordonner leur expulsion pour occupation illégale et sans titre du logement et de les condamner à me verser une indemnité d'occupation des lieux.
A cette fin, vous trouverez ci-joints le constat de Maître [Nom] huissier de justice à [ville], une copie de mon dépôt de la plainte que j'ai déposée à la gendarmerie de [ville], ainsi que l'acte de propriété du logement.
Dans l'attente de votre jugement, veuillez croire, Monsieur le Juge, à ma très haute considération.
