Modèle de lettre de rappel amiable ou de mise en demeure pour loyers impayés

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Le paiement des loyers

Si le propriétaire qui a consenti un bail à usage d'habitation est tenu de garantir une jouissance paisible des lieux à son locataire, ce dernier est dans l'obligation d'entretenir le logement et de verser au bailleur le montant du loyer et des charges selon les modalités convenues dans le contrat de location (Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le montant du loyer qui peut être encadré dans certaines villes est versé le plus souvent par avance en début de mois (paiement mensuel à échoir), mais il peut aussi se faire à terme échu (fin de mois) ou chaque trimestre. Bien que rare, le paiement trimestriel peut être refusé par le locataire par LRAR, le bailleur devra alors accepter une mensualisation.

Une clause spécifique dans le bail de location ne peut pas imposer un type de paiement en particulier, le locataire peut payer par virement automatique, chèque bancaire, voire même en espèces tant que le montant du loyer et des charges ne dépasse pas 1 000 euros.

Que faire après un premier retard de paiement du loyer ?

Normalement, c'est au locataire de payer spontanément son loyer sans que le propriétaire ait à lui rappeler ses obligations ou lui envoyer un avis d'échéance, mais les retards de paiement sont fréquents et constituent même la première source de conflits entre un bailleur et un locataire.

Lorsque cette situation se produit, plusieurs solutions s'offrent aux propriétaires. Mais la première démarche consistera toujours à relancer à l'amiable le locataire après 5-6 jours de retard avec un courriel ou lettre simple pour connaitre les raisons du retard, car il peut s'agir d'un simple oubli de sa part ou d'une difficulté passagère.

Que faire si les retards de loyer deviennent importants ?

Si la première relance amiable n'a pas été suffisante et qu'aucun paiement n'est intervenu dans les 10-20 jours qui ont suivi, il faudra mettre en demeure le locataire de payer le montant de son loyer et de ses charges soit par lettre recommandée, soit par un commandement de payer d'un huissier, sans oublier de notifier également la personne qui s'est portée caution pour le locataire (le cas échéant).

Cette procédure contentieuse ayant une valeur juridique, elle permettra ensuite au propriétaire qui a souscrit une garantie des loyers impayés d'obtenir une indemnisation s'il remplit les conditions prévues par son contrat, mais aussi de se faire payer par la caution voire d'obtenir la résiliation du bail si une clause résolutoire avait été insérée à cet effet (après un commandement de quitter les lieux d'un huissier et un délai de 2 mois pour régulariser).

Si le locataire bénéficie d'une aide au logement de la CAF, le propriétaire peut demander à ce que l'APL lui soit directement versée. Il est également possible de se retourner contre l'agence immobilière si cette dernière qui a avait accepté un mandat de gestion locative avait manqué à ses obligations professionnelle en ne vérifiant pas suffisamment la solvabilité du locataire par exemple.

A tout moment, la commission de conciliation peut être saisie pour trouver une solution à l'amiable et en dernier recours, il faudra s'adresser au tribunal judiciaire ou de proximité relevant du domicile du locataire pour faire valoir ses droits.

Comment relancer ou mettre en demeure le locataire ?

Qu'il s'agisse d'une simple relance ou d'un début de contentieux, il faut toujours s'adresser à son locataire par écrit dans ce genre de situation. Pour vous aider dans cette démarche, nous vous proposons un modèle de lettre de relance après un retard de paiement et un exemple d'une mise en demeure pour le non-paiement des loyers. En cas de doutes sur vos droits, rapprochez-vous d'un professionnel de la gestion locative.

Note : Les baux signés ou reconduits tacitement depuis le 27 mars 2014 ne peuvent plus prévoir des frais ou des pénalités en cas de retard de paiement du loyer (Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

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Courriers du propriétaire pour relancer le locataire pour non-paiement de loyers

Exemple d'une lettre de relance simple (procédure amiable)

Objet : Paiement de votre loyer - LRAR

Monsieur,

Sauf erreur de notre part, nous n'avons pas reçu à ce jour le paiement du loyer pour le mois de [mois] concernant l'appartement que nous vous louons au [adresse].

Il s'agit très certainement d'un oubli de votre part, mais nous vous rappelons qu'aux termes du bail qui nous unit depuis le [date], vous devez payer le montant de votre loyer au plus tard le 5 de chaque mois.

Nous vous remercions de nous faire parvenir votre règlement dans les meilleurs délais afin de régulariser votre situation de la manière la plus cordiale possible.

En comptant sur votre diligence, nous vous prions de croire Monsieur, à nos salutations distinguées.

Exemple d'une mise en demeure (procédure contentieuse)

Objet : Mise en demeure - LRAR

Madame,

Propriétaires du logement que nous vous louons au [adresse], nous vous avons informé par lettre simple du [date] d'un retard dans le paiement de votre loyer pour le mois de [mois].

Nous vous rappelons que le bail qui nous lie depuis le [date] vous impose de payer votre loyer au plus tard le 5 de chaque mois. Or cela fait désormais 30 jours que l'échéance est passée et nous regrettons que nous n'ayez pas régularisé votre situation à l'amiable.

C'est pourquoi nous vous mettons en demeure par la présente de nous verser la somme de [montant] euros au titre du loyer de [mois] et de la provision pour les charges locatives, et ce, au plus tard dans les 8 jours qui suivent la réception de ce courrier.

A défaut de quoi, nous n'aurons d'autre choix que de transmettre votre dossier à Me [Nom], huissier de justice à [ville], afin d'obtenir le recouvrement de notre loyer par un commandement de payer, ce qui pourrait à terme nous permettre d'activer la clause résolutoire de notre contrat et vous demander de quitter le logement.

Mais afin de ne pas arriver à une telle situation extrême, nous pouvons également convenir d'un arrangement amiable en reportant à titre exceptionnel le loyer sur les prochaines échéances contre un engagement de votre part à respecter les prochaines échéances.

Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, à nos salutations distinguées.

Nous vous recommandons aussi :

Informer le locataire de l'augmentation du loyer

Demander un délai de paiement du loyer

Demander une quittance de loyer au propriétaire

Réclamer un bail de location écrit au propriétaire

Demander une attestation d'assurance à son locataire

Prévenir le locataire des travaux dans le logement

Refuser la visite du propriétaire dans le logement

Demander le remboursement des travaux au propriétaire

Accepter ou refuser une demande de sous-location du bail