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La révision du loyer au cours du bail par le propriétaire n'est possible que si une clause du contrat de location le prévoit (Article 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L'absence d'un contrat écrit rend la révision du loyer impossible.
La révision du montant du loyer ne peut se faire qu'une fois par an dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee qui est calculé sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers). Toute clause prévoyant d'autres modalités pour la révision du loyer en cours de bail est interdite et réputée non écrite (hors majoration pour travaux).
Pour cela, le bailleur doit informer le locataire de la révision à la hausse du loyer à compter de la date précisée dans le bail soit à la date anniversaire du contrat. La loi Alur du 24 mars 2104 précise que le propriétaire dispose d'un délai d'un an pour rendre l'augmentation du loyer effective . En cas de retard ou d'oubli, il ne sera pas possible d'augmenter le loyer rétroactivement.
Le propriétaire-bailleur a le droit de réévaluer le montant du loyer au moment du renouvellement du bail s'il considère que celui-ci a été manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché local, soit tous les 3 ans pour un bail d'habitation non meublé.
Pour cela, il devra justifier la hausse en apportant 3 exemples de loyers pratiqués dans le même quartier pour des logements aux prestations et caractéristiques similaires (6 dans les villes de plus d'un million d'habitants) et respecter un préavis de 6 mois. Si le locataire refuse cette augmentation, le bail peut être résilié à sa date d'échéance.
Note : Dans les zones reconnues comme tendues par décret, la hausse du loyer sera soumise au dispositif d’encadrement des loyers.
Un propriétaire qui effectue des travaux dans le logement apportant un service supplémentaire ou une amélioration significative peut augmenter le loyer annuel jusqu'à 15% du montant des travaux si une clause dans le bail en prévoit la possibilité ou si le locataire a donné son accord.
Pour cela, le coût total des travaux doit correspondre au minimum à 6 mois de loyer lors d'une remise en location ou à un an de loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail.
Le bailleur qui envisage une révision ou une majoration du loyer de son logement, doit en informer le locataire par écrit en respectant le délai de préavis qui s'applique ou à défaut, un délai de prévenance raisonnable. Il indiquera le montant du nouveau loyer et afin d'éviter un litige, sa méthode de calcul.
C'est dans cette optique que nous vous proposons ce modèle de lettre pour informer le locataire de la hausse de son loyer grâce à la clause de révision annuelle basée sur l'indice de référence des loyers que vous adapterez à votre situation et expédierez en recommandé avec A/R. En cas de doute sur vos droits, rapprochez-vous d'un professionnel de la gestion locative.
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Objet : Révision annuelle du loyer - LRAR
Madame, Monsieur,
Propriétaire de votre logement situé au [adresse], je vous informe que selon les termes du bail qui nous lie depuis le [date] et conformément à l'Article 17-1 de la Loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de procéder à la révision du montant de votre loyer.
En effet, le dernier indice de référence des loyers publié par l'INSEE est de [dernier indice] et fait donc apparaitre une augmentation de [préciser] % par rapport à celui du même trimestre de l'année dernière qui était de [indice de l'année précédente].
En appliquant ce taux au montant de votre loyer mensuel actuel de [montant] euros, celui-ci s'élèvera à [montant] euros à compter de la date d'anniversaire du bail /de la prévue par le bail, soit à compter du [date].
Je vous remercie de bien vouloir en prendre note et de modifier le montant de votre virement automatique en conséquence.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à mes salutations respectueuses.
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