1 - Résilier le compromis d'un terrain inconstructible (vice caché)
L'acquéreur qui s'aperçoit en demandant le permis de construire aux services de l'urbanisme de la commune qu'en réalité le terrain qu'il vient d'acheter est inconstructible pourra, dans certaines conditions, obtenir l'annulation de la vente en invoquant un vice caché qui le rend impropre à l'usage auquel il était destiné et demander le remboursement des sommes versées (ou un rabais sur le prix). Pour cela, il devra prouver que le terrain était déjà inconstructible au moment de sa vente, ce qui passera systématiquement par une procédure judiciaire.
La Cour de cassation reconnait en effet que la constructibilité immédiate d'un terrain est un élément déterminant du consentement des acquéreurs si le vice est antérieur à la vente. Autrement dit, le recours à l'expertise d'un avocat est plus que conseillé pour obtenir la nullité de la vente pour un vice caché en vertu des Articles 1641 et 1644 du Code civil. Toutefois, il sera plus facile d'annuler la vente, si les parties ne sont qu'au stade du compromis ou de la promesse unilatérale du vendeur, en mettant en demeure le vendeur par exemple. C'est dans ce contexte que nous vous proposons ci-après un modèle de lettre pour annuler le compromis de vente d'un terrain hors lotissement (isolé).
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Objet : Annulation de la vente - Mise en demeure LRAR
Madame, Monsieur,
Le [date], nous avions convenu ensemble de la rédaction d'un compromis de vente portant sur l'acquisition de votre terrain non bâti situé à [adresse complète] en vue d'y faire construire notre résidence principale.
Cependant, en préparant notre future demande de permis de construire et après consultation du service de l'urbanisme de la mairie, nous venons d'être informés du caractère inconstructible du terrain au motif de [préciser le motif : zonage agricole, risques d’inondation, absence de raccordement possible aux réseaux]. Cette information, que nous ignorions lors de la signature de l’avant-contrat, remet fondamentalement en cause notre projet.
Ce défaut, antérieur à la vente et non apparent, constitue un vice caché au sens des articles 1641 et 1644 du Code civil, rendant le terrain impropre à l’usage auquel il était destiné. C’est pourquoi nous sollicitons l’annulation du compromis de vente et vous mettons en demeure de procéder au remboursement de l’indemnité d’immobilisation, dans un délai maximum de 21 jours à compter de la réception du présent courrier.
A défaut d'une confirmation écrite de votre part, nous n'aurons d'autre choix que de saisir le tribunal judiciaire de [Ville] auquel nous demanderons également de nous accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Dans l’attente de votre retour, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos sincères salutations.
