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L'achat d'un terrain isolé non bâti (hors lotissement) est soumis à une législation similaire à celle d'un bien immobilier bâti. Les parties peuvent concrétiser leurs engagements par la rédaction d'un avant-contrat qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale du vendeur.
Mais si le particulier qui achète un bien immobilier à usage d'habitation, professionnel ou mixte déjà bâti ou à vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) bénéficie automatiquement d'un droit de rétractation de 10 jours calendaires, il n'en est rien pour l'achat d'un terrain isolé (Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
En effet, la possibilité de revenir sur son engagement sans devoir se justifier ou payer de quelconques pénalités n'est pas possible lors de l'achat d'un terrain isolé, même s'il est destiné à être bâti, sauf si les parties en ont décidé autrement en ajoutant une clause spécifique dans l'avant-contrat.
Par exception, si le terrain fait partie d'un lotissement qui nécessite un permis d’aménager déposé par le promoteur, il existe un délai de rétractation de 7 jours (Article R442-12 et suivants du Code de l'urbanisme). L'acheteur qui fait valoir son droit de rétractation doit pouvoir récupérer l'indemnité d'immobilisation qu'il aurait versée au plus tard dans les 21 jours.
Important : le droit de rétractation ne s'applique pas au terrain vendu pour un lotissement soumis à déclaration préalable, mais uniquement s'il nécessite un permis d’aménager.
L'acquéreur qui s'aperçoit en demandant le permis de construire aux services de l'urbanisme de la commune qu'en réalité le terrain qu'il vient d'acheter est inconstructible pourra, dans certaines conditions, obtenir l'annulation de la vente en invoquant un vice caché qui le rend impropre à l'usage auquel il était destiné et demander le remboursement des sommes versées (ou un rabais sur le prix).
Il n'est pas nécessaire de démontrer la filouterie du vendeur, mais il devra prouver que le terrain était déjà inconstructible au moment de sa vente, ce qui passera systématiquement par une procédure judiciaire. La Cour de cassation reconnait en effet que la constructibilité immédiate d'un terrain est un élément déterminant du consentement des acquéreurs si le vice est antérieur à la vente. Autrement dit, le recours à l'expertise d'un avocat est plus que conseillé pour obtenir la nullité de la vente pour un vice caché en vertu des Articles 1641 et 1644 du Code civil.
Note : il sera plus facile d'annuler la vente, si les parties ne sont qu'au stade du compromis ou de la promesse de vente, en mettant en demeure le vendeur par exemple.
Que vous soyez dans la situation d'une rétractation ou d'une annulation de la vente d'un terrain non bâti, il est indispensable de faire toutes vos démarches par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez aussi appuyer votre courrier avec un certificat d'urbanisme récent.
Pour vous y aider et à titre informatif uniquement, nous vous proposons ci-dessous un modèle de lettre pour annuler la vente d'un terrain inconstructible et un autre exemple pour se rétracter dans les 7 jours. En cas de doute sur vos droits, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un notaire ou d'un avocat.
➤ Nous vous recommandons aussi notre modèle de lettre pour annuler un achat immobilier après la découverte d'un vice caché
Objet : Annulation de la vente - Mise en demeure LRAR
Madame, Monsieur,
Le [date], nous avions convenu ensemble de la rédaction d'un compromis de vente portant sur l'acquisition de votre terrain non bâti situé à [adresse complète] en vue d'y faire construire notre résidence principale.
Cependant en préparant notre future demande de permis de construire et après consultation du service de l'urbanisme de la mairie, nous venons d'être informés du caractère inconstructible du terrain au motif de [motif], le rendant ainsi impropre à l'usage auquel il était destiné.
Par application des Articles 1641 et 1644 du Code civil, nous souhaitons annuler l'avant-contrat qui nous lie et vous demande de nous restituer les sommes que nous vous avons versées au titre de l'indemnité d'immobilisation au plus tard dans les 21 jours qui suivront la réception de la présente.
A défaut d'une confirmation écrite de votre part, nous n'aurons d'autre choix que de saisir le tribunal judiciaire de [Ville] auquel nous demanderons également de nous accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos sincères salutations.
Objet : Droit de Rétractation - LRAR
Madame, Monsieur,
Intéressés par l'achat d'un terrain loti sis [adresse], vous nous avez fait parvenir le [date] une promesse unilatérale de vente.
Toutefois après mûre réflexion, nous avons décidé de revenir sur notre engagement. S'agissant de l'acquisition d'un lot qui nécessite un permis d’aménager, nous disposons d'un droit de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la réception de l'avant-contrat.
Aussi, nous vous saurions gré de bien vouloir nous rembourser l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation de 5% que nous vous avons versé le [date], soit [montant] euros, au plus tard dans les 21 jours.
En vous remerciant de votre compréhension, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos respectueuses salutations.
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