Exemple pour résilier le compromis d'un terrain inconstructible (vice caché)
L'acquéreur qui s'aperçoit en demandant le permis de construire aux services de l'urbanisme de la commune qu'en réalité le terrain qu'il vient d'acheter est inconstructible pourra, dans certaines conditions, obtenir l'annulation de la vente en invoquant un vice caché qui le rend impropre à l'usage auquel il était destiné et demander le remboursement des sommes versées (ou un rabais sur le prix). Pour cela, il devra prouver que le terrain était déjà inconstructible au moment de sa vente, ce qui passera systématiquement par une procédure judiciaire.
La Cour de cassation reconnait en effet que la constructibilité immédiate d'un terrain est un élément déterminant du consentement des acquéreurs si le vice est antérieur à la vente. Autrement dit, le recours à l'expertise d'un avocat est plus que conseillé pour obtenir la nullité de la vente pour un vice caché en vertu des Articles 1641 et 1644 du Code civil. Toutefois, il sera plus facile d'annuler la vente, si les parties ne sont qu'au stade du compromis ou de la promesse unilatérale du vendeur, en mettant en demeure le vendeur par exemple. C'est dans ce contexte que nous vous proposons ci-après un modèle de lettre pour annuler le compromis de vente d'un terrain hors lotissement (isolé).
➤ Nous vous recommandons aussi notre modèle de lettre pour annuler un achat immobilier après la découverte d'un vice caché
Objet : Annulation de la vente - Mise en demeure LRAR
Madame, Monsieur,
Le [date], nous avions convenu ensemble de la rédaction d'un compromis de vente portant sur l'acquisition de votre terrain non bâti situé à [adresse complète] en vue d'y faire construire notre résidence principale.
Cependant, en préparant notre future demande de permis de construire et après consultation du service de l'urbanisme de la mairie, nous venons d'être informés du caractère inconstructible du terrain au motif de [préciser le motif : zonage agricole, risques d’inondation, absence de raccordement possible aux réseaux]. Cette information, que nous ignorions lors de la signature de l’avant-contrat, remet fondamentalement en cause notre projet.
Ce défaut, antérieur à la vente et non apparent, constitue un vice caché au sens des articles 1641 et 1644 du Code civil, rendant le terrain impropre à l’usage auquel il était destiné. C’est pourquoi nous sollicitons l’annulation du compromis de vente et vous mettons en demeure de procéder au remboursement de l’indemnité d’immobilisation, dans un délai maximum de 21 jours à compter de la réception du présent courrier.
A défaut d'une confirmation écrite de votre part, nous n'aurons d'autre choix que de saisir le tribunal judiciaire de [Ville] auquel nous demanderons également de nous accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Dans l’attente de votre retour, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos sincères salutations.
Exemple pour se rétracter d'un terrain en lotissement lors du délai légal
Si le terrain fait partie d'un lotissement qui nécessite un permis d'aménager déposé par le promoteur (et pas uniquement une déclaration préalable), il existe un délai de rétractation de 10 jours (Article L442-8 du Code de l'urbanisme). L'acheteur qui fait valoir son droit de rétractation doit pouvoir récupérer l'indemnité d'immobilisation qu'il aurait versée au plus tard dans les 21 jours. Ci-après un modèle de lettre pour faire valoir son droit de rétractation après l'achat d'un terrain en lotissement.
➤ Nous avons aussi un exemple de lettre pour faire valoir son droit de rétractation de 10 jours pour un achat immobilier bâti
Objet : Exercice du droit de Rétractation - LRAR
Madame, Monsieur,
Faisant suite à la promesse unilatérale de vente que vous nous avez transmise le [date], concernant l’acquisition d’un terrain situé dans un lotissement, sis [adresse complète], nous vous informons, par la présente, de notre décision de nous rétracter de cet engagement.
Toutefois, après mûre réflexion, nous avons décidé de revenir sur notre engagement. Conformément à la législation en vigueur applicable aux terrains faisant partie d’un lotissement nécessitant un permis d’aménager, nous disposons d’un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception de l’avant-contrat. Notre démarche s’inscrit dans le strict respect de ce délai.
Nous nous vous saurions gré de procéder au remboursement intégral de l’indemnité d’immobilisation versée le [date], d’un montant de [montant] euros, dans un délai maximum de 21 jours suivant la réception du présent courrier.
Nous vous remercions par avance pour votre compréhension et restons à votre disposition pour toute formalité complémentaire.
Dans l’attente de votre retour, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos respectueuses salutations.
Comment annuler ou se rétracter de la vente d'un terrain ?
Que vous soyez dans la situation d'une rétractation ou d'une annulation de la vente d'un terrain non bâti, il est indispensable de faire toutes vos démarches par lettre recommandée avec accusé de réception. Voici quelques recommandations pratiques :
- Indiquez dès l'introduction de votre lettre si vous souhaitez exercer un droit de rétractation ou demander l'annulation en raison d'un vice caché comme l’inconstructibilité avérée du terrain.
- Mentionnez clairement la date de signature du compromis ou de la promesse de vente ainsi que les références précises du terrain (adresse, parcelle cadastrale).
- Dans le cas d’une annulation pour vice caché, détaillez les motifs précis et appuyez-vous sur des justificatifs comme un certificat d'urbanisme opérationnel récent ou tout autre document prouvant que le terrain était déjà inconstructible lors de la signature.
Le conseil de l'expert : en cas de doute sur vos droits ou vos obligations juridiques, prenez impérativement contact avec un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier.