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Lorsqu'un acquéreur et un vendeur se sont mis d'accord sur le prix et les conditions de vente d'un bien immobilier, ils peuvent formaliser leur accord avec un avant-contrat qui les engagera mutuellement jusqu'à la signature de l'acte définitif devant le notaire.
Il existe différents contrats pour sceller une vente, mais qui ont des effets juridiques très différents comme la promesse unilatérale de vente (PUV) qui n'engage que le promettant (le propriétaire vendeur), l'offre d'achat qui engagera l'acquéreur et le compromis de vente qui est un accord réciproque (ou synallagmatique).
Si le vendeur est engagé définitivement à vendre son bien lorsqu'il signe un compromis, une promesse de vente ou reçoit une offre au prix qu'il demande, le candidat acquéreur du bien, lui, dispose de plusieurs portes de sortie légales et contractuelles pour renoncer à la vente.
En matière immobilière, lorsqu'une personne se porte acquéreur d'un bien (hors terrain isolé), elle bénéficie toujours d'un délai légal de rétraction incompressible de 10 jours calendaires sans avoir à se justifier comme le précise l'Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Le délai court à compter du lendemain de la réception du compromis de vente remis en main propre ou de sa réception en recommandé. Si le 10e jour tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvré qui suit (Article 642 du Code de procédure civile).
L'acheteur qui a fait valoir son droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception est en droit de récupérer l'intégralité des sommes qu'il aurait versées, sans frais ni pénalité au plus tard dans les 20 jours. Par ailleurs lorsque la transaction est conclue avec un vendeur non professionnel sans intermédiaire mandaté ou par un acte authentique, aucun versement ou acompte ne peut avoir lieu avant l'expiration du délai de rétractation de 10 jours (Article L271-2 du CCH).
Le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente que ce soit pour une maison, un appartement ou un terrain comporte le plus souvent des clauses suspensives qui ont pour effet de rendre l'avant-contrat nul si elles venaient à ne pas se réaliser. La nullité de la vente permettra de récupérer là aussi toutes les sommes versées sans frais ni pénalité.
La clause suspensive la plus fréquente est celle relative à l'obtention d'un prêt bancaire pour financer l'acquisition, d'ailleurs elle est obligatoire pour les acheteurs particuliers qui ont recours à un financement. Elle doit prévoir un délai minimum d'un mois pour permettre au client de démarcher les banques (Article L312-16 du Code de la consommation), bien que dans les faits elle est souvent de 45 ou 60 jours.
On y retrouve également des conditions suspensives en cas de servitude d'urbanisme grave qui dévaloriserait le bien, d'exercice du droit de préemption de la commune ou de l'existence d'une hypothèque. Selon la particularité du bien ou des parties, il est possible d'y ajouter des clauses suspensives spécifiques tant qu'elles ne sont pas contraires à la législation (clause de dédit, clause pénale, etc).
L'acquéreur dès qu'il a connaissance de la non-réalisation d'une clause suspensive dans le délai mentionné ou qui souhaite se rétracter dans les 10 jours doit porter l'information au propriétaire ou à son mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception (cachet de la poste faisant foi).
A titre informatif, nous vous proposons un modèle de lettre pour se rétracter d'un compromis de vente et un autre exemple pour annuler la vente grâce à une condition suspensive. En cas de doute sur vos droits, rapprochez-vous d'un agent immobilier ou d'un notaire.
➤ Nous vous recommandons aussi notre exemple de lettre pour obtenir l'annulation de la vente ou la baisse du prix (vice caché)
Objet : Rétractation - LRAR
Madame, Monsieur,
Nous avons signé le [date] un compromis de vente concernant la vente de votre bien immobilier sis [adresse complète].
Toutefois, après mûre réflexion, nous vous informons par la présente que nous avons décidé de revenir sur notre engagement comme nous l'y autorise l'Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Notre rétractation intervenant pendant le délai légal de 10 jours, le contrat qui nous lie est résolu de plein droit sans frais ni pénalité.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos salutations distinguées.
Objet : Annulation de la vente - LRAR
Madame, Monsieur,
Nous avons signé le [date] une promesse synallagmatique de vente concernant la vente de votre bien immobilier sis [adresse] d'une superficie de [nombre] m².
Ce projet devant être financé par l'obtention d'un prêt bancaire, nous avions inséré une clause suspensive liée à l'acceptation de ce prêt par une banque. Malheureusement, notre dossier ayant été refusé par trois établissements financiers différents, nous regrettons de devoir renoncer à cet achat.
Par conséquent, notre avant-contrat est résolu de plein droit, et à ce titre, nous vous demandons donc de nous restituer dans les 20 jours la somme de [montant en toutes lettres] euros, correspondant à l'indemnité d'immobilisation que nous vous avons versée le [date].
Vous trouverez ci-joint les justificatifs permettant de vous assurer que la condition ne s'est effectivement pas réalisée.
En vous remerciant de votre compréhension, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos respectueuses salutations.
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