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La promesse unilatérale d'achat, plus communément appelée offre d'achat, est un document ayant une portée juridique dans lequel un acquéreur fait part de son intention d'acheter un bien selon les conditions qu'il a définies.
Pour être avoir une force probante, la proposition d'achat d'un bien immobilier doit être faite de préférence par écrit remis en main propre ou par LRAR. On y indique le prix auquel on souhaite acquérir le bien et la durée de validité de l'offre (généralement une ou deux semaines). Une fois formulée l'offre d'achat sera régie par les Articles 1113 et suivants du Code civil.
Ainsi, si le vendeur accepte la proposition, la vente sera considérée comme formée et l'acquéreur engagé sur ce qu'il a écrit. Ce dernier ne pourra se rétracter qu'en vertu des éventuelles conditions suspensives prévues ou pendant le délai légal de rétractation de 10 jours après la signature du compromis, mais aussi en cas d'exercice du droit de préemption de la mairie ou de découverte d'une servitude, sous peine de devoir verser des dommages et intérêts.
Note : L'acquéreur qui formule une offre d'achat n'est pas tenu de verser une somme d'argent au vendeur pour réserver le bien.
Si l'offre d'achat correspond au prix demandé par le vendeur, sans proposition de négociation du candidat acquéreur, le propriétaire est dans l'obligation de vendre son bien immobilier, à défaut il s'exposerait à des sanctions judiciaires. Aussi, il n'a pas le droit de procéder à une surenchère entre potentiels acheteurs ayant formulé une offre au prix.
En revanche, si le prix proposé est inférieur à celui qu'il demande dans l'annonce immobilière, il peut pendant le délai de validé de l'offre, refuser la proposition sans devoir se justifier ou bien faire une contre-proposition écrite qui annulerait de fait l'offre initiale (uniquement pour cet acheteur).
Pour être recevable, l'offre d'achat doit être non équivoque et surtout indiquer un prix d'achat et une date de validité. Il est fortement conseillé d'y ajouter une clause suspensive en cas de financement par emprunt bancaire.
Ci-dessous vous trouverez à titre pédagogique un exemple d'offre d'achat d'un bien immobilier que vous adapterez selon les éléments du vendeur. En cas de doute, n'hésitez pas à vous rapprocher d'une agence immobilière ou d'un négociateur indépendant.
Objet: Offre d'achat - LRAR
Nous soussignés, [Titre, Nom, Prénom] et [Titre, Nom, Prénom], en présence de Monsieur Etienne Plazza, agent immobilier à [ville] titulaire de la carte professionnelle,
Déclarons par la présente lettre être intéressés par l'acquisition du bien (des biens) sis [adresse(s)] et désigné(s) ci-dessous :
[Détailler le ou les biens concernés par l'intention d'achat].
Nous nous proposons d'acquérir le (les) bien(s) cité(s) ci-dessus moyennant le prix de [montant en lettres et en chiffres] euros.
En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente. Elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :
- L'état hypothécaire du bien ne devra pas révéler d'inscription pour un montant supérieur au prix de vente stipulé, sauf si le vendeur en rapporte la mainlevée.
- Le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu.
- A l'obtention d'un prêt bancaire auprès d'un organisme au choix du promettant.
La présente offre d'achat sera valable jusqu'au [date] minuit. Au-delà de cette date, elle sera caduque.
Fait en 2 exemples le [date] à [ville]
[Signatures]
Je, soussigné [Titre, Nom, Prénom] demeurant [adresse],
Déclare, par la présente, prendre l'engagement unilatéral et irrévocable, solidaire et indivisible, de se porter acquéreur du bien immeuble suivant : [préciser], dans l'état où il se trouve et libre de tous empêchements, charges et privilèges, au prix principal de : [Prix en chiffres et lettres].
Le prix sera payable à la signature de l'acte authentique, tous frais, droits et honoraires notariaux non compris, sous déduction des acomptes éventuellement versés entre-temps et sous réserve d'acceptation du propriétaire d'une telle acceptation et de la réalisation des éventuelles conditions suspensives prévues par la législation ou inscrites dans la présente proposition.
L'offrant produit l'accord de son conjoint d'acquérir le bien précité, et à défaut, se porte fort du dit accord.
La présente offre est valable jusqu'au [date] inclus, le propriétaire devant adresser son acceptation à l'offrant pour cette date au plus tard. Elle engage solidairement et indivisiblement le soussigné à signer un compromis de vente au plus tard dans les [nombre] jours de l'envoi de l'éventuelle acceptation de la présente et à passer l'acte authentique au plus tard dans les [nombre] mois à dater de la signature du compromis de vente, ou de la réalisation des éventuelles conditions suspensives dont la vente serait assortie.
En cas d'acceptation de la présente offre, le transfert de propriété et la prise de jouissance du bien auront lieu à la signature de l'acte authentique, et l'offrant versera au propriétaire à la date prévue pour la signature du compromis de vente, la somme de [montant] à valoir sur le prix de vente convenu.
L'offre est également émise avec la (les) réserve(s) suivante(s) : [préciser].
La communication de la présente offre à l'éventuel courtier du propriétaire est réputée avoir les mêmes effets que sa réception effective par ce dernier. En cas de contestation à l'occasion de la présente vente, les parties font attributions de juridiction aux tribunaux compétents du siège du bien vendu.
Fait en 2 exemples le [date] à [ville]
[Signature]
