Modèle de lettre pour la levée ou non de l'option d'achat d'un bien immobilier

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L'option d'achat

Lorsqu'un propriétaire (le promettant) consent une promesse unilatérale de vente, il s'engage à vendre son bien à un acquéreur (le bénéficiaire) à un prix déterminé pendant une période limitée, généralement en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation correspondant à 10% du prix du bien (Articles 1582 à 1593 du Code civil).

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un document ayant une forte valeur juridique qui doit être enregistrée dans les 10 jours auprès de la recette des impôts. Elle peut être rédigée sous seing privé entre les parties ou par un acte authentique devant un notaire, ce qui est d'ailleurs obligatoire lorsqu'une durée supérieure à 18 mois est prévue (Article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Durant toute la période de validité de l'offre et après le délai légal de réflexion de 10 jours pendant lequel aucune somme d'argent ne peut être versée (Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation.), le potentiel acquéreur bénéficiera d'une option exclusive d'achat pour acquérir le bien.

La promesse de vente peut prévoir une option d'achat tacite qui sera automatiquement levée à l'issue du délai prévu si le bénéficiaire ne manifeste pas son souhait par lettre recommandée d'y renoncer. Mais le plus souvent l'option d'achat est expresse, c'est-à-dire que le bénéficiaire doit confirmer son intention d'acheter le bien selon les termes convenus dans l'avant-contrat, à défaut la PUV devient caduque.

Le choix du bénéficiaire

Si au final, le bénéficiaire renonce à la vente après le délai de rétraction, il ne pourra pas récupérer le montant de l'indemnité d'immobilisation qu'il a versé sur un compte de séquestre. Elle sera alors versée au vendeur à titre de dédommagement.

Mais si l'option est levée, les deux parties seront engagées à finaliser la transaction devant un notaire à moins qu'une condition suspensive ne soit réalisée (comme un refus de prêt par exemple). Le montant de l'indemnité d'immobilisation versée sera déduit des sommes à payer le jour de la signature.

Le propriétaire, lui, ne peut en aucun cas refuser la vente de son logement ou de son terrain, même si un autre acquéreur lui propose des conditions de vente plus favorables. Il s'exposerait à des poursuites judiciaires pouvant entrainer la vente forcée du bien ou le versement de dommages et intérêt au profit du bénéficiaire.

Comment lever l'option d'achat ou renoncer à la vente ?

Même s'il existe une clause tacite pour lever l'option ou renoncer à la vente, il est préférable de faire connaitre son choix au promettant par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ci-dessous, nous mettons à votre disposition à titre informatif un modèle de lettre pour lever l'option d'une promesse de vente et un exemple pour se rétracter ou renoncer à la transaction que vous adapterez selon les termes convenus dans l'acte. Toutefois, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un notaire.

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Exemple de courrier pour confirmer l'achat d'une maison, appartement, terrain

Lever l'option d'achat du bien immobilier

Objet : Levée d'option d'achat - LRAR

Madame,

En date du [date], vous m'avez consentie une promesse unilatérale de vente concernant l'appartement [ou le terrain, la maison] d'une superficie de [nombre] m² situé(e) au [adresse complète] dont vous êtes le propriétaire en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation de [montant] euros que j'ai versés le [date] sur le compte [numéro].

Par la présente, je vous informe que je lève l'option d'achat pour le bien susmentionné selon les termes que nous avons convenus, à savoir :

- [Préciser ici les principales conditions : prix, conditions suspensives, etc]

A cette fin, je vous remercie de vous mettre en contact avec Maître [Nom et adresse de l'étude notariale] afin de convenir d'une date pour la signature de l'acte authentique conformément aux délais prévus, soit au plus tard le [date].

Dans cette attente, veuillez croire Madame, à ma sincère considération.

Copie : Me [Nom]

Se rétracter d'une promesse de vente ou y renoncer

Objet : Votre promesse unilatérale de vente - LRAR

Monsieur,

Intéressé par votre bien situé au [adresse complète] d'une superficie de [nombre] m² composé de [caractéristiques principales] et à la suite de nos différents échanges, vous m'avez adressé le [date] une promesse unilatérale de vente.


Cas 1 : Rétractation dans les 10 jours

Toutefois, je vous informe par la présente que je souhaite faire valoir mon droit de rétractation comme me l'y autorise l'Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Ma rétractation intervenant dans les 10 jours qui suivent la réception de votre promesse de vente, je ne suis pas tenu de vous verser l'indemnité d'immobilisation correspondant au 10% du prix de vente du bien qui était normalement prévue dans le contrat.


Cas 2 : Renonciation à la vente

Cependant après mûre réflexion, j'ai décidé de ne pas donner suite à votre offre et vous informe que je renonce définitivement à lever l'option d'achat et vous libère de vos obligations à mon égard.

J'ai bien noté que conformément à l'Article 5 de la promesse unilatérale de vente qui nous lie, je perds mon droit à récupérer l'indemnité d'immobilisation de [montant] euros que j'ai versé le [date] sur le compte numéro [numéro].


En vous remerciant de votre compréhension, je vous prie de recevoir, Monsieur, mes salutations les plus sincères.

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