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La vente d'un bien immobilier que ce soit un appartement, une maison ou un terrain ne peut être actée que s'il y a consentement mutuel des parties sur la chose, le prix et les conditions de la vente comme le précise clairement les Articles 1582 et suivants du Code civil.
C'est pourquoi le propriétaire qui reçoit une proposition d'achat d'un acquéreur à un prix inférieur à ce qu'il demande, même ferme et définitive, peut librement choisir de l'accepter, de la refuser ou de faire une contre-proposition avec de nouvelles conditions de vente.
A contrario, si le vendeur s'est engagé avec une promesse unilatérale de vente, il ne pourra s'opposer à la levée d'option du bénéficiaire, même s'il a consenti un prix de vente inférieur à celui de l'annonce immobilière ou s'il a reçu entre temps une offre plus avantageuse d'un autre acquéreur.
La situation est tout autre lorsque le propriétaire du bien immobilier reçoit une offre d'achat au prix annoncé. Dans ce cas, il n'a pas la possibilité de refuser la vente, car la diffusion d’une annonce immobilière équivaut à une offre de vente ferme à personne indéterminée selon les textes de loi.
Ainsi, la première offre reçue au prix vaudra acceptation, et ce, même si le dossier de l'acheteur n'est pas des plus solides. Seule la réalisation d'une éventuelle clause suspensive ou du droit de rétraction de l'acheteur pourrait annuler la vente.
Cependant, si le vendeur a mandaté un intermédiaire (mandat simple), il n'est pas obligé de vendre le bien au premier acquéreur en cas d'offres multiples d'achat au prix, mais pourra sélectionner le dossier de son choix au moment de sa prise de connaissances des offres. En revanche, ce ne sera pas possible avec un mandat de représentation.
Si l'offre d'achat ne correspond pas aux attentes du vendeur, ce dernier pourra la refuser tacitement en n'y donnant aucune suite pendant le délai indiqué, l'offre devenant caduque une fois le terme dépassé. Mais, il est aussi possible de la refuser par lettre recommandée avec accusé de réception afin de conserver une trace écrite (ce qui n'est pas une mauvaise chose en matière d'immobilier).
Ci-dessous, nous mettons à votre disposition un modèle de lettre pour refuser la proposition de l'acheteur avec ou sans contre-proposition. Note : avec une contre-proposition, vous vous engagez sur les termes qu'elle contient ! La consultation d'un notaire est alors indispensable en cas de doute sur vos droits.
Objet : Votre proposition d'achat - LRAR
Madame, Monsieur,
Nous accusons réception de votre proposition d'achat concernant la maison / l'appartement de [superficie, caractéristiques, etc] situé(e) au [adresse complète] dont nous sommes les propriétaires et que nous proposons au prix de vente à [montant] euros.
[Si refus sans contre-proposition]
Le prix de [montant] euros que vous nous proposez ne nous convenant pas, nous avons décidé de ne pas y répondre favorablement.
Toutefois, si vous souhaitez l'acquérir au prix de vente initial, nous serions heureux de conclure la vente avec vous.
En vous remerciant de l'intérêt que vous avez manifesté pour notre bien, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, à nos respectueuses salutations.
[Si refus avec contre-proposition]
Cependant, nous trouvons que le prix de [montant] euros que vous nous proposez est insuffisant, c'est pourquoi nous vous faisons une contre-proposition au prix de [montant] euros et sous réserve des dispositions suivantes :
[Vous pouvez reprendre ici les clauses de notre exemple d'une promesse unilatérale de vente]
Veuillez noter que cette offre n'est valable que jusqu'au [date] inclus.
Si vous acceptez les présentes dispositions, nous vous proposons de nous rencontrer afin d'acter notre accord par la signature d'un compromis de vente.
Dans l'attente de votre réponse, veuillez agréer Madame, Monsieur, à nos sincères salutations.
