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Les droits et les obligations des locataires et des propriétaires sont clairement définis par les textes de loi et plus particulièrement par la Loi du 6 juillet 1989 et des nombreux décrets qui suivront.
L'article 6 de cette loi impose au propriétaire de fournir un logement décent à son locataire conforme à un usage d'habitation et dénué de tout risque pouvant porter atteinte à sa santé et sa sécurité. Il est notamment tenu de prendre en charge toutes les réparations nécessaires au maintien en état des locaux loués (autres que les charges locatives fixées par un décret).
Concrètement, le logement doit avoir une surface habitable minimum de 9 m2 (ou un volume total de 20 m3), exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, offrant des critères de performance énergétique correcte et avec les équipements de base pour un usage d'habitation.
Le bien loué doit être "clos et couvert" protégeant les locataires contre le ruissellement et les remontées d'eau et offrant une étanchéité au courant d'air. Tous les équipements électriques et de distribution d'eau doivent répondre aux normes en vigueur. Aussi, le logement doit fournir au minimum un coin cuisine, des sanitaires, un système d'aération et des conditions de lumière naturelle normale pour y vivre (le détail complet ici).
Si l'appartement ou la maison louée ne répond pas aux critères de décence, le locataire devra informer le propriétaire des signes de non-conformité qu'il a constatés. Ce dernier disposera alors d'un délai de 2 mois pour lui répondre. Note : la mise en demeure au propriétaire ne suspend pas l'obligation du paiement de loyer, même pour un logement insalubre !
En l'absence de réponse, il faudra soit saisir la commission départementale de conciliation (CDC), soit en cas d'urgence directement le tribunal de proximité qui pourra imposer au bailleur de faire les travaux nécessaires, une réduction du loyer, voire de verser au locataire des dommages et intérêts, sauf s'il prouve que les éléments avancés sont de la faute du locataire.
Pour vous aider dans vos démarches, nous avons donc mis en ligne un modèle de lettre pour demander une prise en charge des travaux de conformité et un autre exemple pour demander la désinfection du logement pour un problème d'hygiène.
Courriers similaires : Se faire rembourser les travaux par le propriétaire, Faire modifier un état de lieux d'entrée, Contester la révision du loyer après des travaux, Demander un justificatif des charges locatives.
Objet : Demande de mise en conformité du logement
Madame, Monsieur,
Locataire de votre logement situé à [adresse] depuis le [date], je vous informe que j'ai récemment constaté des signes de non-conformité du logement selon les critères de décence mentionnés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Comme vous le constaterez sur les photos ci-jointes, les éléments suivants le rendent impropre à son usage d'habitation :
- Le garde de corps du balcon n'est plus scellé au bâti, ce qui est extrêmement dangereux
- Le système d'évacuation des eaux ménagères n'empêche pas le refoulement des odeurs dans les pièces principales
- L'état du revêtement et du plafond des sanitaires présente un risque manifeste pour ma sécurité et celle de ma famille
C'est pourquoi, je vous demande par la présente de bien vouloir faire le nécessaire dans les meilleurs délais afin que le logement réponde aux normes en vigueur, et ce, comme me l'y autorise l'Article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Sans réponse de votre part dans un délai de 2 mois, je n'aurais d'autre choix que de m'en remettre au tribunal d'instance de [ville].
Dans l'espoir d'une solution rapide, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l'assurance de ma considération distinguée.
Objet : Demande de désinsectisation du logement
Madame,
Je loue votre appartement, sis à [adresse complète] depuis le [date].
Par ce courrier je vous informe que je viens de constater la présence anormale et nombreuse de cafards et de souris provenant probablement du conduit du vide-ordures.
Il apparait clairement que ces mauvaises conditions d'hygiène laissent apparaître un risque pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé de toute ma famille et rendent manifestement le logement indécent à son usage d'habitation.
C'est pourquoi, je vous demande de bien vouloir contacter une entreprise spécialisée afin de régler ce problème sanitaire dans les meilleurs délais.
Pour votre information, les travaux de désinfection sont à la charge du propriétaire en vertu de l'Article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Dans l'attente d'un retour rapide de votre part, je vous prie de croire, Madame, en mon entière considération.
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